สร้างฐานรากเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นเป็นครอบครองโดยเปิดเผย?| ทนายความเชียงใหม่

ฐานรากรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น ถือว่าเป็นการครอบครองโดยเปิดเผยหรือไม่

การจะได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์หรือภาระจำยอมโดยอายุความนั้น จะต้องครบองค์ประกอบของกฎหมายด้วย มิฉะนั้นแล้ว ข้อกฎหมายดังกล่าวย่อมไม่มีผลต่อผู้นั้น
ด้วยเหตุนี้ ทนายความเชียงใหม่ จะขอนำเสนอการครอบครองโดยเปิดเผยว่าเป็นอย่างไร ก่อนอื่นนั้น เราต้องมาพิจารณาเสียก่อนว่า องค์ประกอบของกฎหมายว่าด้วยการครอบครองปรปักษ์นั้นเป็นอย่างไร ซึ่งกฎหมายได้กำหนดไว้ใน “มาตรา 1382 บัญญัติว่า บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์” ซึ่งจะเห็นได้ว่า การที่จะนับอายุการครอบครองได้ จะต้องมีองค์ประกอบของกฎหมายด้วยกัน 3 ประการ คือ เป็นการครอบครองโดยสงบ เป็นการครอบครองอย่างเป็นเจ้าของ และเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย วันนี้ทนายความเชียงใหม่จะนำเสนอการครอบครองโดยเปิดเผยว่า เป็นอย่างไร
การครองครอบโดยเปิดเผย คือการครอบครองโดยให้เห็นว่าตนเองได้ครอบครองที่ดินตรงนี้ ใช้ที่ดินตรงนี้ และทุกคนได้เห็นว่าผู้นี้ได้ครอบครองที่ดินตรงนี้อยู่เรื่อยมา เช่นจึงเรียกว่าเป็นการครอบครองโดยเปิดเผย
ซึ่งตามปัญหาดังกล่าว ได้มีข้อเท็จจริงมาเล่าสู่กันฟังว่า การที่ได้ก่อสร้างฐานรากลงไปในที่ดินของผู้อื่นโดยรุกล้ำนั้น เป็นการครอบครองโดยเปิดเผยหรือไม่
โดยทนายความเชียงใหม่ได้ค้นคำพิพากษาของศาลฎีกาเอามาให้ท่านได้ศึกษากันเป็นกรณีศึกษา ดังนี้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5238/2546 จำเลยสร้างฐานรากของโรงเรือนซึ่งเป็นส่วนที่ฝังอยู่ใต้ดินรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์โดยมีเจตนาเพื่อซ่อนเร้นปกปิดการกระทำที่ไม่ชอบของตน จึงไม่อาจถือได้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินส่วนที่รุกล้ำของโจทก์โดยเปิดเผยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ประกอบมาตรา 1401 แม้จะมีการครอบครองมานานเท่าใด จำเลยก็ไม่ได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินดังกล่าว
ตามปัญหาจะเห็นได้ว่า การที่ได้สร้างฐานรากรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น โดยไม่มีใครทราบใครเห็นว่า ผู้นั้นได้ครอบครองที่ดินโดยเปิดเผย ย่อมไม่อาจนับระยะเวลาในการครอบครองที่ดินได้
นอกจากนั้น ทนายความเชียงใหม่ได้ค้นคำพิพากษาที่น่าสนใจเกี่ยวการครอบครองในลักษณะนี้มาให้ท่านได้ศึกษากัน ดังนี้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9882/2560คำให้การและฟ้องแย้งของจำเลยบรรยายว่า จำเลยใช้ทางพิพาทมาตลอด กว้าง 11 เมตร ยาวจากที่ดินจำเลยไปจดถนนกรุงธนบุรี ยาว 38 เมตร เป็นทางเดิน ยานพาหนะผ่านเข้าออก ที่จอดรถ และขนถ่ายสินค้าถึงปัจจุบันเกือบ 30 ปี ตามแผนผังท้ายคำให้การและฟ้องแย้ง โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้เป็นภาระจำยอม ส่วนโจทก์แก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินโจทก์ทั้งสองแปลงไม่ใช่ภาระจำยอมของที่ดินจำเลย จำเลยได้ที่ดินมาเมื่อปี 2553 ถึงวันฟ้องยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยหาได้ใช้ทางดังกล่าวตลอดมาตามที่จำเลยให้การ ทางออกสู่ทางสาธารณะที่จำเลยใช้ประโยชน์ในที่ดินโจทก์ทั้งสองแปลง กว้าง 3 เมตร ยาว 38 เมตร เท่านั้น หาได้กว้าง 11 เมตร ตามที่จำเลยฟ้องแย้ง จำเลยอ้างการใช้ทางเต็มพื้นที่ตามเอกสารท้ายคำให้การจึงไม่ชอบ เห็นได้ว่าโจทก์แสดงโดยแจ้งชัดในคำให้การแก้ฟ้องแย้งเฉพาะเรื่องจำเลยใช้ทางพิพาทเพื่อออกสู่ทางสาธารณะเพียงบางส่วน มิใช่เต็มพื้นที่ที่ดินโจทก์ และใช้มายังไม่ถึง 10 ปี แต่โจทก์ไม่ได้ให้การแก้ฟ้องแย้งเรื่องจำเลยใช้ที่ดินของโจทก์เป็นที่จอดรถและที่ขนถ่ายสินค้า จึงถือว่าโจทก์ยอมรับข้อเท็จจริงว่าจำเลยใช้ที่ดินของโจทก์เป็นที่จอดรถและที่ขนถ่ายสินค้าในที่ดินโจทก์ส่วนที่เกินกว่าความกว้าง 3 เมตร ด้วย

การที่จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 มาตั้งแต่ปี 2528 แม้ได้ขายให้ ว. ซึ่งเป็นน้องสะใภ้ ว. ขายให้ผู้อื่นแล้วจำเลยซื้อที่ดินมาจากผู้อื่นนั้น จึงต้องนับระยะเวลาติดต่อกันตั้งแต่ปี 2528 หาใช่นับแต่ปี 2553 ที่จำเลยซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวมาจากกองทุนรวมไทยรีสตรัคเจอริ่งดังที่โจทก์ฎีกาไม่ เมื่อนับระยะเวลาจากปี 2528 จนถึงวันฟ้องคือวันที่ 22 สิงหาคม 2557 เป็นเวลาเกินกว่าสิบปี จำเลยจึงได้ภาระจำยอมโดยอายุความในทางพิพาทเฉพาะเพื่อใช้เดินและเป็นทางพาหนะเข้าออกสู่ทางสาธารณะถนนกรุงธนบุรี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382

ป.พ.พ. มาตรา 1387 บัญญัติไว้ชัดเจนว่า ภาระจำยอมนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น การที่จำเลยใช้ทางพิพาทเพื่อจอดรถยนต์และขนถ่ายสินค้านั้นเป็นไปเพื่อความสะดวกของจำเลยกับบริวาร และเพื่อการประกอบอาชีพหาประโยชน์ทางการค้าของจำเลย มิใช่เพื่ออสังหาริมทรัพย์คือที่ดินโฉนดเลขที่ 20644 ของจำเลยแต่อย่างใด ทั้งเป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์ของโจทก์ด้วย แม้จำเลยและบริวารจะใช้ทางพิพาทเพื่อการดังกล่าวมานานเพียงใดก็ไม่ได้ภาระจำยอม เพราะ ป.พ.พ. ว่าด้วยเรื่องภาระจำยอมมิได้มีวัตถุประสงค์ให้ผู้เป็นเจ้าของสามยทรัพย์ยึดถือครอบครองใช้ประโยชน์ภารยทรัพย์ของผู้อื่นเกินกว่าสิทธิที่กฎหมายบัญญัติ

โดย ทนายความเชียงใหม่

นพนภัส

Address

Phone/Fax

ทนายความเชียงใหม่